出自：搜建筑
白銀時代生存法則
淺談人居項目設(shè)計中的產(chǎn)品競爭力
住宅市場化只有不到三十年，消費(fèi)者從毛坯到精裝交付的市場需求，從關(guān)注總價到關(guān)注品牌、關(guān)注物業(yè)、關(guān)注設(shè)計的變化，從感性的投資購房到理性的消費(fèi)自住，經(jīng)歷了觀念和生活方式上的一系列轉(zhuǎn)變，這一切都向居住產(chǎn)品的設(shè)計提出了更高的要求。
房地產(chǎn)市場告別了曾經(jīng)輝煌的黃金時代，進(jìn)入白銀時代后，作為設(shè)計方的我們?nèi)绾卧诜桨钢刑嵘a(chǎn)品設(shè)計的市場競爭力顯得尤其重要。以下我們從產(chǎn)品定位、資源占有、個性體現(xiàn)、細(xì)節(jié)提升這四方面來探討如何提高設(shè)計的產(chǎn)品競爭力。
目標(biāo)市場定位和產(chǎn)品需求定位
產(chǎn)品定位的精準(zhǔn)與否關(guān)系到整個項目的開發(fā)成敗！有需求的群體具有多大的購買力？具有購買力的群體又有什么樣的產(chǎn)品需求？定位過高或過低將直接導(dǎo)致的是輕則銷售周期的拉長，重則會因滯銷而帶來項目開發(fā)的失敗，所以目標(biāo)市場定位和產(chǎn)品需求定位的統(tǒng)一尤其重要。
產(chǎn)品類型、產(chǎn)品面積、產(chǎn)品總價、產(chǎn)品特性
產(chǎn)品類型：其和容積率要求、地塊屬性、目標(biāo)客戶以及是否追求貨值最大化有一定關(guān)系，但在某些時候如何做到產(chǎn)品快銷或許比單純的追求貨值最大化更為有效。
產(chǎn)品面積：其直接影響的是產(chǎn)品功能、總價、稅率，但不同產(chǎn)品面積段的產(chǎn)品配置級差是在產(chǎn)品設(shè)計中不可忽略的一個重要部分。
產(chǎn)品總價：在目前房價形勢下，產(chǎn)品的總價越發(fā)成為產(chǎn)品定位的敏感要素之一，如何控制總價，并且產(chǎn)品功能仍然得以提升，使消費(fèi)者覺得物有所值，是產(chǎn)品競爭力的重要體現(xiàn)。
產(chǎn)品特性：剛需、改善、自住、投資、養(yǎng)老、度假……不同特性有著不同的功能差異，而產(chǎn)品則必須對應(yīng)所屬的空間功能進(jìn)行設(shè)計實現(xiàn)。
適應(yīng)性原則和競爭性原則
產(chǎn)品設(shè)計需結(jié)合市場需求，保持適應(yīng)性原則，并和競品相比有差異或提升，從而在一定時間段或一定范圍內(nèi)擁有無可替代的競爭性。
地產(chǎn)開發(fā)從拿地到設(shè)計，從預(yù)售到呈現(xiàn)需要具有一定的周期，市場一直在變化，甚至在城市發(fā)展的過程中，各種因素所導(dǎo)致的房價上漲也會影響產(chǎn)品定位的變化。
在居住類產(chǎn)品設(shè)計的過程中，如何針對土地的有限資源進(jìn)行資源分配和挖掘是設(shè)計創(chuàng)造價值的重要體現(xiàn)。這里以景觀資源、面寬資源、土地資源為例，進(jìn)行舉例說明。
景觀資源：在廈門建發(fā)樓王項目中，由于得天獨厚的自然條件和優(yōu)越的地理位置，項目定位極其高端，在產(chǎn)品設(shè)計中充分利用這一獨有的海景資源進(jìn)行了高層豪宅的演繹：最好的地段，看最好的風(fēng)景。
面寬資源：在綠地上海松江某項目的設(shè)計過程中，我們通過規(guī)劃設(shè)計釋放了大量的面寬資源，從而做出了75平米的3面寬戶型，95平米的4面寬戶型， 115平米戶型面寬資源達(dá)12米，145平米戶型面寬竟然達(dá)到了15.6米，沒有最寬只有更寬，業(yè)主的營銷部門對此稱贊不已。
土地資源：土地資源的占有一直是別墅類產(chǎn)品受到青睞的原因之一，在綠地上海朱家角1號項目中，我們在1.0容積率的情況下，對土地價值及貨值最大進(jìn)行深度挖掘，規(guī)劃設(shè)計出小面積段的疊加別墅和聯(lián)排別墅組合，從而給了銷售及貨值更有利的條件。
每個家庭都有其獨特的結(jié)構(gòu)組成和生活方式，在提倡個性的時代里，居住產(chǎn)品設(shè)計也應(yīng)關(guān)注個性的表達(dá)。前不久綠地集團(tuán)進(jìn)行的戶型設(shè)計大賽掀起了一番熱議，自我個性的彰顯被更多的人接受認(rèn)可，在產(chǎn)品設(shè)計中為更多可能的生活方式創(chuàng)造條件，能夠增加更為豐富的產(chǎn)品賣點。
在綠地長島項目中，由于項目的特殊性，我們結(jié)合客源定位，對120平米的合院別墅產(chǎn)品進(jìn)行了一系列分析。
人性化的細(xì)節(jié)把控
設(shè)計來源于生活，居住類產(chǎn)品的設(shè)計更是體現(xiàn)了對幸福生活的追求向往。
到底什么是幸福？
百度搜索：幸福是生活滿意度基礎(chǔ)上產(chǎn)生的一種主觀感受。
購房者訴求：花最少的錢得到最大的房子就是幸福。
設(shè)計師該如何考慮產(chǎn)品？
戶型產(chǎn)品的設(shè)計不能簡單從純技術(shù)角度去分析。
除尺寸，高度之外，更多要從客戶角度出發(fā)，真正做到滿足客戶的生活需求，解決他們的生活痛點，讓產(chǎn)品更具生命力和競爭力。
什么是痛點？
有限面積的合理分配及充分利用
外衣（建筑）——風(fēng)格、體面
內(nèi)衣（室內(nèi)）——貼身、細(xì)微
▲生活陽臺
功能：收納、潔物、洗衣、晾曬、設(shè)備置放、生鮮食品的臨時置放……
在常規(guī)房型中，這個1/2建筑面積的空間會因為無法滿足足夠的的功能要求而成為雞肋。
生活場景想象：
1、 過季的鞋子的收納
2、 工具及雜物的收納
3、 家用踏梯放在哪里
4、 每次倒完拖布池的水之后都要再刷一次馬桶
5、 洗衣液沒有放在觸手可及的位置
6、 來不及洗的衣服放在洗手間被客人看到很尷尬
空間尺度調(diào)整帶來的變化：同等面積下獲得更大的睡眠尺度，更多的儲藏空間，更寬的走道尺度，更加明亮的采光。
生活場景想象：
1、 早上排隊上廁所
2、 晚上排隊洗漱
3、 洗手間不能供多人同時使用
4、 剛洗過澡洗手間濕氣太重，呆著難受
經(jīng)過調(diào)查：大多數(shù)主臥衛(wèi)生間的浴缸只是當(dāng)做淋浴功能或者根本不用而閑置，那些看到樣板房主衛(wèi)里擺放著浴缸而產(chǎn)生購買欲望的購房者只是滿足了他們的心理需求而已。
解決方式：
1、 客衛(wèi)干濕分離
2、 盡量做到3分離
3、 套房衛(wèi)生間的設(shè)置
產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)前市場狀況、社會構(gòu)成及生活水平進(jìn)行，需要從更多的細(xì)節(jié)入手來推導(dǎo)設(shè)計，從而使設(shè)計更加貼近生活。
過去市場上的產(chǎn)品有太多需要優(yōu)化的地方：比如入戶門廳沒有能擺放足夠物品的空間（鞋子、帽子、背包、雨具、兒童傘車……）；陽臺設(shè)計未考慮干衣機(jī)而使客廳陽臺每天都要晾曬大量的衣物，不但有礙觀感，更遮擋了每天灑在客廳地板的陽光；早出晚歸的現(xiàn)代職者需要雙開門電冰箱卻無法找到合適位置擺放……
市場永遠(yuǎn)不變的是一直在變化。貨值、成本、去化三項指標(biāo)是我們站在業(yè)主角度上必須要做的設(shè)計評價標(biāo)準(zhǔn)。但在保證業(yè)主方商業(yè)利益的前提下，設(shè)計者更需要與時俱進(jìn)，推出符合市場需求的適銷產(chǎn)品，營造舒適的更長生命周期的居住體驗，珍惜每一寸土地的利用，才能夠在白銀時代獲得更多的機(jī)會。
